发表时间：2010-01-26
　　2009年的房市，一扫2008年哀鸿遍野的景象，快速上升且不可抑制。有媒体统计，北京上半年约200个楼盘价格普涨，约占全市楼盘的80%；其中超过40个楼盘的涨幅超过30%，这让那些危机之初持悲观态度的专家学者们大跌眼镜――他们曾预计全国平均住宅价格将下跌20%左右，部分城市甚至将下跌50%，且整个房市的调整期将会持续两年左右。中国的房地产业能摆脱一直以来房价愈压愈高，制度和政策环境起起落落的局面吗？

　　都是流动性惹的祸

　　中国房地产业这么快恢复，主要的驱动力量来自银行利息优惠和市场流动性大增。

　　金融危机导致美国房地产市场的泡沫破裂，美国的房价跌了20%多。在这样的情况下，大家一听美国的金融危机、次贷危机就是房地产的泡沫造成的，于是也会觉得中国的房地产泡沫的破灭也差不多了。然而，没想到这么大的危机，房价并没有出现大幅度的下降，基本上是没有下跌，只是大家都在观望，销量减少了。所以，到经济开始复苏，房价开始攀升的时候，很多人会有一种巨大的失落感：这么大的金融危机房价都没有跌，什么时候房价才跌？所以房价又开始涨了。

　　中国房地产业这么快恢复，主要的驱动力量是来自银行利息优惠和市场流动性大增。中国的宏观经济政策目前非常宽松。极度宽松的宏观经济政策使市场产生了对通胀的预期，以及对房地产投资的需求。房地产有一个特性――如果作为资产来看，用所谓现金流贴现来计算，在投资者的贴现率和通胀预期很接近的时候，会出现一个所谓的价格拐点。

　　在中国，由于利息非常低，贴现率与通货膨胀率可能很接近。此时，房地产出现很高的价格，在经济学理论层面，可以是合理的。

　　现在看来，中国1月份至6月份贷款增速过快，过早地使大家产生了比较强烈的通胀预期。当然，目前中国面临着前所未有的世界经济危机，在经济很低迷的时候，创造一部分流动性，让大家多消费是好事。但是像2009年前6个月这么高的贷款增速，这么大的贷款规模，可能用药太猛。在这种情形下，今后的6个月，中国央行是不是能够采取更稳健一点的货币政策，使得货币供给与经济增长速度相匹配（2009年前6个月的货币供应量远远超过经济增长所需要的货币量），这很关键。

　　对通胀预期比较强烈，那么大家可能会一窝蜂地把资金投资到房地产上，尤其是在中国的资本市场，投资产品较为单一。

　　“地王”出现，会产生这样一个连锁反应――所在地块周边在开发的、或者正在卖的、或者没有卖的楼价开始上扬；那么政府所获得的土地增值税和企业所得税等都会上升，地方政府的收入会大大增加；对地块周边的二手房价格会有带动；对周边商业地块的价格会有向上的带动作用，间接影响到商业地块的地价，那么商业楼盘的估价也会上去，房屋所有者又可以以房产进行抵押贷款，因此银行的贷款数量也会增加。

　　最近全国一些大城市，在银监会的鼓励下，对一些存量资产进行重新评估，然后重新贷款，这一下又放出了好几千亿元新的贷款出来。这实际上会产生一个所谓有乘数效应的资金循环。
泡沫没有想象的大

　　房地产的泡沫和价格没有必然关系，而是与货币政策宽松程度、通胀预期程度以及经济增长速度等许多因素有关系。

　　目前房地产市场是有一点儿泡沫，但是这个泡沫并不是像大家想象得那么严重。而且这个泡沫是可变的，如果2010―2011年，美国乃至全世界的经济仍然很不景气，中国的经济增长在7%左右，甚至是在7%以下运行的话，我认为当前的房地产市场就不应该认为有泡沫，因为在那种情况下，国家还会创造很宽松的宏观环境，利息率还会很低，通胀预期还会较强。实际上，房地产的泡沫和价格没有必然关系，而是与货币政策宽松程度、通胀预期程度以及经济增长速度等许多因素有关系。

　　请注意，美国的房地产此次泡沫的破灭，一个很重要的原因，是2006年、2007年美联储对利率的提高。那时如果美国利息能够维持很低水平的话，我认为美国的房地产不会大跌，也不致引发次贷危机。次贷危机爆发的很重要的原因是因为利率上升，还贷成本提高，市场对房子的需求下降，导致房价下跌，遭致银行惜贷，导致贷款成本进一步提高。这样就很容易造成一个恶性循环。

　　当前的房地产市场仍处于上升通道，是市场对宏观经济形势的正常反应，因此不存在泡沫之说。我国部分经济指标推动了房价上涨，包括房地产市场供给、开发商资金状况以及货币政策。

　　受国际金融危机影响，我国采取了适度宽松的货币政策，对房地产市场也产生一定影响：一是利息较低，这意味着房地产持有成本大幅下降。二是货币供给增长速度较快，使人们产生通胀预期。而房地产作为抵御通胀最好的资产之一，将引发大量投资需求。三是房地产贷款较以前容易，开发商资金面宽裕。再加上一季度销售向好，存货出清同时有上涨预期，因此开发商目前普遍采取涨价策略，从而造成市场价格上涨。

　　对于房地产市场是否出现泡沫还要看美国经济是否出现第二次触底。如果中国经济随美国经济第二次触底而表现出衰退迹象，那时再看当前的房价可能会认为存在泡沫。
    两元结构住房体系

　　希望国家出台政策降低中低收入者的首付比例、提高贷款额度，刺激行业发展，加强房地产对国民经济的支柱作用。

　　房地产市场与资本市场不能割裂分析，股市走势和资金面都与房地产密切相关。由于目前资金面较充裕，市场处于上升通道，因此就未来趋势看，房价可能会越来越高。首要原因是土地的稀缺性，其次是基于通胀预期。在国际金融危机后，中美都需要三到五年的时间进行结构调整。预计2010年出现类似2008年上半年的大幅宏观调控的可能性不大，因此房价短时间内不会出现大幅下跌。在经济转型的过程中，面对劳动力过剩等问题，我国不得不采取宽松的政策。如果有经济能力，通过购房抵御通胀将是合理的选择。

　　我国将会继续执行对房地产的有利政策，未来行业开工率将进一步好转。鉴于当前中低收入者的住房需求仍未释放，主要原因是购房首期付款要求较高，因此希望国家出台政策降低中低收入者的首付比例、提高贷款额度，刺激行业发展，加强房地产对国民经济的支柱作用。

　　政府对中低收入阶层到底想怎样解决住房问题呢？是同时满足有投资和住房需求，还是仅仅满足自住的需求？在目前，我认为政府应该一方面专注提供廉租房，尽快解决民众单纯的住房需求；另一方面创造条件让市场更多地供应商品房，使更多的购房者可规避通胀的风险，参与房地产市场的发展。

　　我认为，中国应该建立很简单的两元结构的住房体系：完全商品房和廉租房。因为廉租房一套用不着150平方米，或许75平方米就够了；对于刚刚工作的年轻人，三四十平方米的居住面积就可以了；刚结婚的小夫妻，租住面积有五六十平方米也够住了。这样，完全可以用商品房和廉租房配套，一套商品房可以养几套廉租房。

　　如果想让中低收入的老百姓买商品房，政府可以对他们采取一些鼓励措施。比如在贷款利息上的优惠，或者首付额度的优惠，或者给补贴。但是，在商品房价格与供给上，完全遵循市场价格机制。

　　政府可以做的有以下几点：一是要创造比较稳定的政策环境；二是给房地产行业企业减轻税费；三是按照市场的规律对土地挂牌竞价出售，按照市场规律，价高者得，所有土地出让金可以采取全市“一盘棋”，专款专用来进行廉租房的建设。

文章来源    长江商学院                       
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