课程大纲：
第一部分：投资拓展之方法论（道）
a.市场背景
当下最前沿的市场分析咨询和趋势预判
b.投资项目拓展的几个趋势
1)招拍挂项目，溢价率与流拍率双重提升，头部企业竞争激烈，前融资金成本不断提升
2)“地产+X”项目，项目推出率增加，项目出让制度不断完善，部分城市开始逐步标准化规则化
3)一二级开发联动项目，需求不断增加，城投从实操平台逐步转变为融资和协调平台
4)收并购，大鱼吃小鱼，大宗资产交易和混改交易的总量提升
c.造成业绩分化原因
⑴ 城市量级的选择与城市板块轮动
⑵ 产品定位和产品结构
⑶ 增长方式对业绩影响
⑷ 开发模式对企业业绩影响
⑸ 股权开发，并购重组可快速提高业绩
d.三大体系研判
(1) 房地产市场与城市板块轮动预判体系
①预判体系的标准和基础数据
②预判体系的模型
③基础数据库与数据分析基础
④城市、楼市扫描
⑤客户定位与客户偏好研究
⑥预警机制
(2) 土地价值研判体系
①土地价值研判体系的逻辑
②时间、空间逻辑
③地块特征
④粗略测算
(3) 具体项目价值研判体系
①项目核心价值点
②项目定位策略
③项目开盘时机与项目体验区
④项目推售次序
⑤价格策略
⑥推广包装策略
第二部分：投资拓展之执行（术）
a.地产企业的特点与参考系
1)全国性企业：万科、华润
2)地方性企业：滨江、元融
3)复合型企业：华侨城
b.不同特点与机制下的投拓组织构架设计思路
现金流/融资能力/自有产业运营能力/产业整合能力/一级开发能力/政府关系
c.项目投拓的标准动作与主要区别
4)招拍挂类
5)产业勾地类
6)合作开发类
d.投资策略与执行
7)新进城市
8)传统市场
9)合作与竞争
第三部分：实操案例——不同类型的投资项目
一、产业勾地
1、产业勾地项目之下的解释
a.产业勾地的起源
b.产业勾地的要点与门槛设置
2、产业勾地的线索获取
3、产业勾地的基本流程
a.产业资源与产业需求梳理信息对接
b.产业方案的规划设计
c.产业合作中的工作界面划分
d.产业勾地方案中的多面价值判断
4、产业勾地的重点和要点浅析
a.整体开发的利润、IRR估算
b.经营性物业的盈利风险
c.交易方式设计与挂牌条件设计
d.持有性资产的退出方案设计及估值
e.产业勾地成功的先决条件
二、收并购与合作开发
1、收并购项目执行的解释
a、一级市场
b、二级市场主要的拿地模式
①土地使用权转让
②股权类项目
③联营合作开发项目
④代管代建+品牌输出项目
2、收并购的线索：土地线索类型
3、收并购的流程：收并购基本流程
⑴ 土地信息获取阶段
⑵ 土地评估阶段
⑶ 土地谈判阶段
⑷ 土地尽调阶段
⑸ 项目签约阶段
4、收并购的风控
5、项目收并购的风险梳理及防控
6、项目收并购过程的对价原则和方式
7、项目收并购过程中的资金处理
8、收并购的谈判
三、土地一二级联合开发（旧城更新）
1.民间资本参与一级开发的地域政策概览
a.总述：因城施政，明暗共存，实操为王
b.珠三角区域：三旧改造/以深圳的旧改政策为例
c.中西部区域：以安置为核心的一级二级开发联动关系（潜规则）/以长沙为例
d.长三角区域：基于土地开发固定回报及土地开发溢价分成的开发模式/以余姚、奉化为例
2.不同地域土地一级二级联动开发的基本流程与政策风险分析
a.民间资产介入一级开发的政策支撑：旧改/城市更新/PPP/类PPP式的政府改造
b.一二级联动的基本流程
c.政策风险分析
d.二级土地控制程度
e.土地出让金返还制度
f.土地超额收益分成制度
g.政府换届对于政策延续程度的支持分析
3.土地一二级联动的实际操作流程解析
a.开发规划
b.开发物业的盈利估算
c.现金流估算
d.交易方案设计
e.土地交易方案设计
f.风险应对方案
总讨 问答
