课程背景：

随着进入“十四五”新的发展周期，在新常态的经济形势下，政府的发展目标从原有的GDP经济增长，转向为“因城施策”的复合增长目标。同时，伴随着“房住不炒”、“三条红线”、“集中供地”等各项地产调控政策的出台，我国房地产发展正在进入一个新的时代。不再是单一的土地金融和二级开发，而对其产业招商引资、商业运营、有了更多的要求；另一方面，金税四期即将全面上线，发票电子化的全面运行， 央行、银保监会首次约谈房地产头部企业-恒大房地产，作为税局重点税源行业的房地产企业极其容易被纳税评估或稽查，因此直接造成税企争议持续不断，诸多信号释放房地产企业将陷入多事之“秋”。

在此背景之下，本课程不同于以往房地产课程对于政策汇编的整理，而是精挑细选了若干高难度问题，剥开表层的纷繁复杂，综合运用“财、税、法”三个维度的全面知识，深入的为大家细致分析、剥丝抽茧，直击问题的核心，对增值税、企业所得税及土地增值税的税收理论的异同进行分析，对房地产开发项目的总体税负进行测算，展示当前房地产财税领域主要税种重要环节的涉税争议处理与稽查应对。

课程收益：

1、金税四期智能税控形势下对房地产企业的深远影响

2、近期税务评估稽查典型案件的经验教训及企业破解之道

3、房地产企业税务预警评估稽查形势及重点方向，如何化解？

4、房地产企业日常业务处理税务风险防控关键点在哪里？

5、房地产企业面对税企争议，如何达到高效沟通？

课程大纲：

第一节：2022房地产最新税务稽查方向与典型案例分析

1、“金税四期”即将上线，五大特有职能带来的深远影响

2、“全电发票”对房地产企业纳税人的影响

3、2022年房地产税务稽查涉及方向及重点

4、未来五年税务规划解析

第二节：2022，税务稽查必备护身符

1、茫茫人海，税局为何偏偏喜欢你？

2、检查、审理期间运用陈述申辩权要点分析

3、财务人员如何利用“纳税评估”环节使企业脱离险境

4、从税收底层文化角度出发透视税务局稽查思路

5、全员危机公关，如何掌握话术？

6、“45亿虚开大案”剖析税务局稽查布局

7、财务人员千万不要做的“三件事”

8、《已证实虚开通知单》受托协查案件处理税务局内部指引

9、财务人员做足那些内控举措可以规避”被动卷入“虚开？

第三节：房开企业设立阶段的税务底层稽查思路及应对策略

1、房地产公司设立主要考虑的税务风险

2、项目公司组织形式，投资收益取得方式

3、房地产企业投资者未缴足其应缴资本额的稽查与补救

4、初始投资涉税风险剖析及筹划策略

5、抽逃资金或股东借款涉税风险剖析及筹划策略

第四节：房开企业拿地环节税务底层稽查思路及应对策略

1、《土地增值税法（征求意见稿）》对房开企业带来的深远的影响。

2、土地价款涉及主要税种的稽查应对

3、土地的获取方式涉税风险剖析

4、“限地价、竞配建”供给模式涉税风险点如何化解？

5、母公司拿地子公司运作涉税风险剖析及应对策略 

6、已收购股权的形式收购土地操作要点      

第五节：房开企业融资环节税务底层稽查思路及应对策略

1、统借统还和集团统一借款的税收政策应用与常见误区和案例借鉴

2、其他应收款与其他应收款税务稽查思路应对技巧

3、借款利息进项税额不得抵扣的化解技巧

4、房地产企业收付利息增值税、所得税常见问题处理

5、利息收入与扣除时间确认与扣除凭证稽查实践

第六节：房开企业施工环节税务底层稽查思路及应对策略

1、票据稽查风险点及处理技巧

2、房地产四大预提费用扣除涉税要点把控

3、成本方面税务稽查常见四大问题       

4、企业所得税预缴税款纳税申报 — 税会差异如何调整？实际毛利与预计毛利差额滞后确认的稽查应对

5、房企建安甲供工程的博弈 -- 增值税、企业所得税及土地增值税的不同处理方式与稽查应对

6、境外设计费如何代扣代缴相关税费？

第七节：房开企业销售环节税务底层思路及应对策略

1、金税三期系统中重点监控与政府职能部门数据采集相关联比对的稽查应对

2、交房前预收账款预缴增值税稽查思路     

3、交房后一次性结转收入增值税纳税义务时间管控

4、定金、诚意金、老带新、提前竣工奖、各类赔偿等增值税、土地增值税、所得税的风险点

5、房企代收代付(代收的契税、维修基金、办证费用、天然气等)的增值税、所得税、土地增值税及票据如何处理？

6、“旧村改造”、“旧城改造”是否视同销售的稽查应对

7、企业完工前收入会计确认与企业所得税收入确认调整分析

8、房地产开发成本核算对象和分摊方法存在的税务风险点

9、工程进度结算中，三方抵债、四方抵债所在风险点及破解之道

10、完工标准确认涉税风险剖析及税务规划

第八节：房开企业土增税底层稽查思路及应对策略

1、“买房赠车位”应如何进行税收规划及应对策略

2、房开企业的预售收入，企业所得税、土地增值税与增值税的口径不一致应对策略

3、会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等公共配套设施税务稽查要点分析

4、土地增值税的征税对象和范围，无产权的地下建筑物和公共配套设施，房开企业应如何合理规划？

5、土地增值税的预征，哪些类型房产不预征土地增值税？

6、实务案例全盘呈现土增清算全流程操作把控要点

第九节 ：其他税种税务稽查底层思路及应对策略

1、取得项目土地环节中土地使用税的纳税时间，契税的计税依据和印花税的争议

2、销售开发产品环节土地使用税和印花税的风险管理

3、企业自用的房屋、样板房、配套设施、地下室的房产税的风险管理

第十节 ：房开企业个税与社保税务底层稽查思路及破解之道     

课程总结与答疑

吴老师：

税务师、注册会计师、英国管理会计师、航天信息全国特约讲师、著名房地产税务筹划实战专家；线下课程达500多场，主要擅长企业税收筹划、企业风险把控、企业涉税疑难问题处理、企业合同控税、用工模式优化。担任多家大型企业的咨询顾问，曾为某房地产公司节税2亿余元，因此具有较强的实战经验，课堂提供的方案具有可操作性，宗旨为企业把好风险关，赢得更多利润空间，从而为合作公司带来更多的信任感。